Курсова робота ” Іпотечне кредитування комерційними банками “

ЗМІCТ

 

ВCТУП

РΟЗДІЛ І. ТЕΟРЕТИЧНІ ΟCНΟВИ ІПΟТЕЧНΟГΟ КРЕДИТУВAННЯ БAНКAМИ

РΟЗДІЛ ІІ. CТAНΟВЛЕННЯ ТA РΟЗВИТΟК ІПΟТЕЧНΟГΟ КРЕДИТУВAННЯ В УКРAЇНІ

РΟЗДІЛ ІІІ. ΟРГAНІЗAЦІЯ ТA РΟЗВИТΟК ІПΟТЕЧНΟГΟ КРЕДИТУВAННЯ В УКРAЇНІ

РΟЗДІЛ IV. ПРAКТИКA ВПРΟВAДЖЕНЯН ЗAРУБІЖНΟГΟ ДΟCВІДУ

ВИCНΟВКИ

CПИCΟК ВИКΟРИCТAНИХ ДЖЕРЕЛ

 

ВCТУП

 

Дослідження даної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України, тому що порівняно з минулим, економіка України, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки.

Становлення іпотечного ринку в Україні є однією з найбільш важливих проблем, що потребують невідкладного розв’язання. Україна відстає від країн Східної і Центральної Європи в сфері іпотечного кредитування, що негативно позначається на темпах її розвитку, розв’язанні соціально-економічних проблем.

Відродження інституту іпотеки, створення іпотечного ринку житла в країні є об’єктивною необхідністю, що пов’язано з потребами запровадження механізмів кредитування будівництва житла замість його бюджетного фінансування. Іпотечний ринок житла має створити мультиплікативний ефект прискореного розвитку багатьох галузей економіки, внутрішнього ринку, підвищення платоспроможного попиту населення і сталого зростання ВВП країни. Іпотечний ринок житла виник у зарубіжних країнах останніми десятиріччями і є розвиненою формою організації відносин іпотеки. Наявність іпотечного ринку в сучасній економіці – закономірне явище. У той же час за радянських часів інститут іпотеки не визнавався.

Предcтaвникaми вітчизнянοї нaуки, щο здійcнюють дοcлідження прοблем іпοтечнοгο кредитувaння, є: C. Aрбузοв, В. Бaзилевич, Ο. Гриценкο, Ο. Євтух, М. Дем’яненкο, В. Кοрнєєв, В. Крaвченкο, В. Лaгутін, І. Лютий, A. Мοрοз, Ο. Οнищенкο, A. Переcaдa, Н. Пοгοрєльцевa, В. Пοляченкο, В. Прοкοпенкο, 4 П. Caблук, В. Caвич, М. Caвлук. Прοте, οкремі питaння теοрії тa прaктики cтaнοвлення іпοтеки в Укрaїні зaлишaютьcя недοcтaтньο вивченими.

Уcе це дaє підcтaви cтверджувaти, щο прοблеми рοзвитку cиcтеми іпοтечнοгο кредитувaння в Укрaїні пοтребують пοдaльшοгο пοглибленοгο дοcлідження, яке є aктуaльним як у теοретичнοму, тaк і у прaктичнοму acпекті, щο і зумοвилο вибір οб’єктa, мети дοcлідження тa її aктуaльніcть.

Метa і зaвдaння дοcлідження. полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з іпотечного кредитування в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для дοcягнення пοcтaвленοї мети передбaченο пοcтaнοвку, фοрмулювaння і рοзв’язaння нacтупних зaвдaнь:

1. рοзглянути мехaнізм функціοнувaння іпοтечнοгο ринку;
2. прοaнaлізувaти οcοбливοcті тa тенденції рοзвитку cиcтеми іпοтечнοгο кредитувaння в Укрaїні;
3. рοзглянути інcтрументи іпοтечнοгο кредитувaння як зacοбу підвищення кοнкурентοcпрοмοжнοcті бaнків;
4. дοcлідити cвітοвий дοcвід cтaнοвлення тa рοзвитку іпοтечнοгο кредитувaння;
5. οбґрунтувaти прοпοзиції щοдο зaбезпечення ефективнοгο функціοнувaння cиcтеми іпοтечнοгο кредитувaння Укрaїни.

Οб’єкт і предмет дοcлідження. Οб’єктοм дοcлідження є ринοк іпοтечнοгο кредитувaння Укрaїни.

Предметοм дοcлідження є мехaнізм фοрмувaння і рοзвитку cиcтеми іпοтечнοгο кредитувaння в Укрaїні.

Метοди дοcлідження. У рοбοті зacтοcοвувaлиcь як зaгaльнοнaукοві, тaк і cпеціaльні метοди дοcлідження іпοтечнοгο кредитувaння.

 

РΟЗДІЛ І. ТЕΟРЕТИЧНІ ΟCНΟВИ ІПΟТЕЧНΟГΟ КРЕДИТУВAННЯ БAНКAМИ

 

Іпотечне кредитування, або кредитування під заставу нерухомості, у даний час є одним з найбільш актуальних завдань для України, насамперед тому, що саме іпотека може стати ефективним інструментом рішення житлової проблеми в країні.

Крім того, світовий досвід свідчить про позитивну роль іпотеки в подоланні кризи та прискоренні проведення економічних реформ, що не менш важливо для держави.

Ефективне функціонування іпотечного механізму дозволить підвищити рівень капіталізації інвестиційних ресурсів, більш ефективно розподілити капітал між сферами та галузями економіки, дасть змогу розширити фондовий ринок шляхом випуску іпотечних цінних паперів.

Також іпотечний кредит збільшує інвестиційний потенціал вітчизняної економіки і у цьому полягає його основна економічна функція. Саме завдяки іпотеці можна суттєво підвищити інвестиційну спрямованість національного фінансового ринку.

Іпотечне кредитування сприяє подоланню суперечності поміж поточними доходами і заощадженнями населення, з одного боку, та високою вартістю житла – з іншого, яке є найдорожчим придбанням у структурі витрат родини із середнім рівнем доходів.

Вирішення такого економічного протиріччя може бути досягнуто шляхом створення сприятливих умов для залучення ресурсів на ринок нерухомості з фінансового ринку.

З позицій закономірностей розвитку світового господарства іпотека є невід’ємним елементом ринкової економіки, тому проблеми іпотечного кредитування останнім часом знаходяться в центрі уваги наукових пошуків. Крім того, розвиток системи іпотечного кредитування є пріоритетним напрямком діяльності держави. [9]

Тема дослідження набуває особливої актуальності у зв’язку з тим, що в Україні триває практична робота зі створення системи іпотечного кредитування, отже, важливо своєчасно врахувати та закласти в її основу необхідні елементи, які забезпечать ефективне використання та розвиток іпотеки.

Серед науковців, що займаються проблемами іпотечного кредитування в Україні, – В.Д. Лагутін, О.Т. Євтух, П.І. Гайдуцький, О. Рябченко, К.В. Паливода та ін. Протягом тривалого часу наша країна не мала інституту приватної власності, а значить і досвіду організації іпотечного кредитування.

Ринок іпотечного кредитування створюється в умовах поступового поліпшення таких базових макроекономічних показників, як зростання ВВП, зміцнення національної валюти, збільшення доходів населення.

Таким чином, вивчення функціонування системи іпотечного кредитування як цілісного механізму набуває важливого значення для подальшого її розвитку та удосконалення.

На наш погляд, використання іпотеки є ефективною взаємодією двох основних учасників ринку іпотечного кредитування: кредитора та позичальника.

Для позичальника важливо вчасно отримати необхідні для використання ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе, для кредитора – дохід, а в разі невиконання позичальником своїх зобов’язань і нерухомість, яка не піддається інфляції.

Крім того, перевагою іпотеки є те, що позичальник передає кредитору тільки право власності, а право користування майном залишається у іпотекодавця.

Відповідно до Закону України “Про іпотеку” іпотека визначається як вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Економісти, як правило, трактуючи поняття “іпотека”, виходять із взаємозв’язку застави нерухомості та позикового капіталу. Так, В.Кудрявцев під іпотекою розуміє заставу нерухомого майна (землі, будівель тощо) для отримання позики. Л. Бєлих визначає іпотеку як фінансовий інструмент, сутність якого полягає у наданні кредиту під заставу нерухомості.

Згідно із Законом України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” іпотечний кредит – це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки.

Першою особливістю є те, що іпотечний кредит має довгостроковий характер. Як правило, його термін становить 10–15 років, але може досягти і 60-ти років, як в Японії. У США середній термін іпотечних кредитів, наданих під заставу новостворених будинків, складає приблизно 27 років.

У Росії до іпотечних відносять кредити, видані на термін більше 20 років. В Україні комерційні банки надають іпотечні кредити строком до 25 років.

По-друге, іпотечні позики є виключно цільовими.

Вони використовуються для придбання будівлі або перепланування як житлових, так і виробничих приміщень, а також для освоєння земельних ділянок. У зв’язку з тим, що споживачами іпотечних кредитів найчастіше є приватні особи, причому ресурси витрачаються на вирішення житлових проблем, іпотека має яскраво виражений соціальний характер і вимагає контролю з боку державних органів, а також державної підтримки.

По-третє, в залежності від того, як використовується позичальником нерухомість, вона може поділятися на житлову та дохідну. Житлова іпотека, як правило, використовується покупцем для покращання своїх соціально-побутових умов.

Якщо ж іпотечний кредит використовується для будівництва житла з метою його продажу або оренди, то така нерухомість належатиме до класу дохідної. Крім того, розмір іпотечного кредиту встановлюється у відсотках до заставної вартості майна (60–80 %). [13]

Зазвичай максимальне співвідношення розміру позики до вартості застави визначається законодавчо. Частину вартості майна, що залишилася, вносить сам позичальник грошима чи вже наявним житлом. Крім того, кредитор розраховує також відношення місячного платежу за іпотечною позикою до середнього місячного доходу позичальника.

Очевидно, що чим меншим є цей показник, тим менше боргове навантаження на позичальника і вище його кредитоспроможність. У різних країнах прийнятною вважається величина цього коефіцієнта від 30 до 40 %. У США цей показник складає 35 % від загального доходу родини. За іпотечною програмою у Москві позичальник повинен витрачати на виплати не більше 30 % щомісячного доходу.

Ще однією особливістю іпотечного кредиту є те, що банки вимагають страхування життя позичальника та заставного майна, оскільки іпотечним позикам притаманна низька ліквідність.

Отже, спираючись на особливості іпотечного кредиту та виділення його в окрему економічну категорію, можна окреслити певні переваги такого виду кредиту:

• низький ризик при наданні позики, так як вона забезпечена нерухомістю;
• забезпечення банку постійної клієнтури, оскільки кредит має довгостроковий характер;
• забезпечення диверсифікації ризиків вторинним ринком заставних.

Разом з тим надання іпотечного кредиту має ряд негативних моментів:

• необхідність постійного поповнення банками ресурсної бази для надання іпотечних кредитів;
• збільшення позичальниками вартості своєї нерухомості щонайменше на суму процентної ставки за кредитом;
• значний обсяг аналітичної роботи при розгляді кредитоспроможності позичальника та розрахунку схеми погашення кредиту.

Для того, щоб дати розгорнуте визначення іпотеки, слід вести мову не тільки безпосередньо про іпотечний кредит, але й про систему іпотечного кредитування.

На нашу думку, система іпотечного кредитування – це сукупність відносин, що забезпечує проходження фінансових потоків від інвестора на вторинному ринку іпотечних цінних паперів до позичальника на первинному ринку іпотечних кредитів.

Будь-яка система складається із взаємозалежних, злагоджено працюючих елементів.

Для системи іпотечного кредитування такими елементами є позичальники; кредитні організації – організатори кредитів; інвестори у цінні папери; поручителі; оцінювачі нерухомості; агентства з торгівлі нерухомістю – рієлторські фірми; страхові компанії; органи, що регулюють і реєструють обіг нерухомого майна; кредитні агентства, що надають інформацію про кредитоспроможність клієнтів; компанії, що спеціалізуються на вилученні закладеного майна у випадку неплатежу за позикою тощо.

Процеси, які здійснюються в системі, – це грошові потоки від банків до позичальників і далі – до інвесторів на фондовому ринку. [17]

Зв’язками цієї системи є кредитні угоди, заставна та іпотечні цінні папери. Ефективне функціонування системи можливе за максимально вільного руху грошових коштів з фондового ринку до кінцевого позичальника та від позичальника до інвестора.

Отже, вже сьогодні можна виділити основі етапи становлення системи іпотечного кредитування в Україні. Перший етап – формування умов для розвитку первинного ринку іпотечних кредитів, створення стандартів та процедур іпотечного кредитування, що знижують ризики.

Так, на сьогодні кредитний іпотечний портфель комерційних банків складає лише 3 % сукупного кредитного портфеля.

Важливим завданням цього етапу є формування таких умов, за яких іпотечна діяльність стане більш привабливою як для кредиторів, так і для позичальників, а іпотечний ринок – більш розвиненим та ефективно працюючим сегментом фінансового ринку.

Одночасно повинна вестися робота з розвитку повної інфраструктури ринку іпотечного кредитування, а не окремих його інституцій. Другий етап – розширення практики емісійних цінних паперів банками, що здійснюють іпотечні операції, та створення потужного спеціалізованого інституту вторинного ринку іпотечних кредитів. [20]

Саме механізм сек’юритизації допоможе розв’язати проблему ліквідності комерційних банків, що здійснюють іпотечне кредитування, дати новий поштовх для пожвавлення фондового ринку та залучити необхідні фінансові ресурси. Для розвитку ринку іпотечних цінних паперів необхідно не тільки законодавчо окреслити функціонування таких фінансових інструментів, а й провести значну роботу щодо забезпечення надійності таких цінних паперів.

Тільки висока надійність дозволить залучати широке коло інвесторів, включаючи страхові компанії та пенсійні фонди.

Безумовно, позитивним фактором є створення Національної іпотечної асоціації України, яка покликана брати участь у розробці та впровадженні чисельних конкретних рішень, що необхідні для створення системи стимулювання та регулювання іпотечного кредитування в державі.

 

РΟЗДІЛ ІІ. CТAНΟВЛЕННЯ ТA РΟЗВИТΟК ІПΟТЕЧНΟГΟ КРЕДИТУВAННЯ В УКРAЇНІ

 

Варто відмітити й те, що сутність іпотечного кредитування  найбільш  повно  розкривається через його принципи: платності, диференційованого характеру кредиту, своєчасності повернення  тощо.  Вони  забезпечують  злагоджене функціонування іпотечного механізму та являють собою правила поведінки для усіх учасників ринку в процесі ведення їх діяльності. [24]

Одними із ключових факторів, що визначають стан іпотечного ринку як в Україні, так і в усьому світі загалом, виступають попит, пропозиція, ринкова ціна та конкуренція. В розвинутих країнах попит на житловому ринку врівноважується значними обсягами будівництва, а  ціни,  попри  зростання  витрат  забудовників, залишаються майже незмінними завдяки істотній конкуренції.

Для  того,  щоб  зрозуміти  динаміку  ціноутворення  на  іпотечному  ринку,  проаналізуємо індекси цін на житло в Україні на основі даних Державної  служби  статистики  України  за 2016-2020 роки. Для цього результати дослідження  зобразимо  графічно,  побудувавши 2 діаграми в розрізі кварталів: окремо для первинного та вторинного ринку (рис. 2 та рис. 3). [33]

З  рис.  2  та  рис.  3  бачимо,  що  загальний індекс цін як на первинному, так і на вторинному  ринку  житла  впродовж  2016-2019  років мав тенденцію до збільшення. Також візьмемо до  уваги  третій  квартал  2020  року,  в  якому індекс цін на первинному ринку зріс на 0,9% порівняно з аналогічним періодом торік, а на вторинному ринку – на 1,1%. Через тимчасову відсутність  статистичних  даних  за  четвертий квартал 2020 року можна лише припустити, що індекс цін залишиться на рівні третього кварталу цього ж періоду або навіть дещо зросте.

Відсоткова ставка за іпотечним кредитом є також важливим фактором, який впливає на обсяги  іпотечного  кредитування  населення. Саме тому, звернемо увагу на те, що вітчизняні середні річні відсоткові ставки для придбання  житла  є  значно  вищими  від  тих,  що діють  в  країнах  Європи.  Зокрема,  у  Данії  – 0,65%, у Фінляндії – 1,5%, у Франції – 1,7%, у  Швейцарії  –  1,75%,  у  Німеччині  –  1,9%,  в Україні – понад 16% [8].

Проведемо  аналіз  умов  кредитування  на вторинному ринку житла, базуючись на основі даних комерційних і державних банків України станом на кінець 2020 року.

Для цього побудуємо табл. 1.З табл. 1 видно, що умови, на яких банки надають  іпотечні  кредити  на  ринку  нерухомості  є  приблизно  однаковими. 

Виходячи  з цього,  досить  важливим  є  уміння  зацікавити майбутніх позичальників. Зокрема, АТ «Кредобанк» та АТ «Правекс банк» пропонують свої послуги  без  застосування  комісії  за  видачу кредиту, а відсоткові ставки в АТ «Ощадбанк» є фіксованими та не мають прив’язки до коливань UIRD на відміну від чотирьох інших банків-конкурентів. Для осіб, які придбали житло в кредит 31.12.2019 року в АБ «Укргазбанк», річна відсоткова ставка в 2021 році становитиме 13,70%, що є вищим від базової ставки в АТ «Ощадбанк» на 0,21%.

Якщо ж порівнювати з АТ КБ «Приватбанк», то річна ставка на наступний період буде на рівні 12,7%. [29]

Проведемо  порівняльний  аналіз  банків за  кількістю  виданих  іпотечних  кредитів  за ІІІ  квартал  2019–2020  років.  Для  цього,  з раніше  розглянутих  в  табл.  1  кредиторів, оберемо  три  з  найбільш  схожими  умовами.

 

Для отримання повного тексту придбайте роботу!